O que é distrato de imóvel na construção e por que acontece?

Não é difícil imaginar que o distrato de imóvel na construção seja algo muito complexo. Distrato é o nome que se dá à reversão de uma compra de apartamento, conforme veremos detalhadamente a seguir. Além de altos valores geralmente envolvidos, há uma série de complicações legais e burocráticas quando isso acontece.

É necessário, por exemplo, rever todo o fluxo de caixa de um empreendimento no caso de um distrato de imóvel na construção.

O que é distrato de imóvel?

Distrato de imóvel na construção é o desejo de uma das partes encerrar um contrato de compra de imóvel. Pode acontecer em qualquer momento desde a assinatura do contrato até a entrega das chaves. Após esse momento não é mais possível realizar o distrato porque a titularidade do imóvel já passou para o cliente.

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E o distrato de imóvel na construção pode ocorrer tanto em imóveis novos, adquiridos na planta, quanto em usados.

Por que o distrato de imóvel acontece?

Muitos motivos podem levar ao distrato de imóvel na construção. Em geral, ele é solicitado pelo comprador que não tem mais condições de pagar as prestações ou cujas prioridades mudaram.

Afinal, às vezes as pessoas compram um apartamento para morar próximo ao trabalho e…. mudam de emprego. Ou um filho nasce e leva à necessidade de ficar próximo a familiares, por exemplo.

Atrasos por parte da construtora ou problemas na obra também costumam levar a solicitações de distratoPor parte da construtora, é mais comum a solicitação do distrato nos casos em que o comprador não consegue aprovar o financiamento.

De acordo com a ZeroDistrato, as principais causas de distrato de imóvel na construção são:

  • Pessoais: transferência de trabalho, doenças, casamento ou nascimento de filhos;
  • Ambientais e regionais: mudanças significativas na vizinhança, como abertura de uma casa noturna ou construção de um lixão;
  • Financeiras: endividamento excessivo ou dificuldade para contratar financiamento imobiliário;
  • Emocionais: compra do apartamento por impulso e sem planejamento financeiro;
  • Inconsistência de projeto: o imóvel apresenta características diferentes daquelas apresentadas na planta;
  • Cronograma problemático: o imóvel não é entregue na data prevista devido a atrasos na obra.

Distrato de imóvel na prática

A partir da comunicação do distrato, o solicitante precisa elaborar um documento para formalizar o cancelamento do contrato. Esse é o momento em que são colocadas em prática as cláusulas que regulamentam o distrato de imóv   el na construção.

Tais regras têm a finalidade de garantir que as condições para o distrato sejam justas para ambas as partes.

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Consequências do distrato de imóvel

O rompimento de um acordo comercial nunca é algo desejado por nenhuma das partes envolvidas. É ruim para o comprador, que, por qualquer que seja o motivo, vive a frustração de ter que desfazer a transação. E, com isso, perde tempo e não usufrui do benefício pretendido com a aquisição do bem.

E é pior ainda para o comerciante. Quando frente a um desacordo comercial, o vendedor se vê às voltas com uma crise a ser contornada. Primeiro com o próprio comprador. Afinal, o bom comerciante procura preservar o bom relacionamento mesmo no caso de um desacordo.

Depois, a depender da complexidade da venda, o vendedor enfrenta burocracias contábeis e legais para desfazer o negócio.

Consequências do distrato para o comprador

Há casos em que o distrato de imóvel na construção se dá por inadimplência ou impossibilidade de obter financiamento. Nestas situações, o resultado imediato para o comprador é a não concretização da compra do imóvel.

Quando a incorporador não aceita o distrato e vai para as vias judiciais, o comprador precisa arcar com custos de advogados. Além disso, invariavelmente, o comprador recebe apenas de 80 a 90% do valor já pago.

Consequências do distrato para o incorporador

Inevitavelmente, distrato significa prejuízos para a incorporadora. Diretos e indiretos. Diretos com a devolução do imóvel já comercializado e obrigação de tirar recursos financeiros do caixa. Além, é claro, de custos judiciais.

É preciso considerar, ainda, os custos da primeira venda, que foi distratada, e da nova comercialização. Igualmente, incidem novamente custos administrativos e comerciais. Se o imóvel já estiver concluído, é a incorporadora que vai arcar com custos de manutenção, condomínio e IPTU, por exemplo.

Como evitar o distrato de imóvel

Para a incorporadora que deseja evitar o problema do distrato, há algumas possibilidades.

A primeira dela é realizar corretamente o cadastro do projeto no cartório de registro de imovéis. Se o memorial descritivo anexado estiver bem detalhado, os riscos de distrato por inconsistência com o projeto diminuem.

É importante, para evitar distrato de imóvel na construção, realizar análises de crédito e de perfil do consumidor. Procedimentos como esses levantam dados relevantes sobre o cliente. Com isso, é possível traçar um perfil mais preciso sobre a capacidade de pagamento dele.

A construtora pode cruzar esses dados com o histórico de contratos de sua carteira. Isso vai trazer uma noção bem precisa acerca do comportamento do cliente.

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Há ferramentas de inteligência artificial que cruzam dados como esses automaticamente. Isso proporciona muito mais assertividade e velocidade ao processo. Dados da ZeroDistrato indicam que é possível prever distratos com até um ano de antecedência, com assertividade acima de 90%.

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Painel da ferramenta ZeroDistrato

Como funciona a previsão de distratos

Inicialmente, as ferramentas de análise de distrato verificam o histórico de contratos da incorporadora. Com isso, entendem o perfil dos clientes. Os dados da carteira permitem à ferramenta calcular o risco atual e futuro de distrato. Com os resultados a incorporadora tem como tomar providências para gerenciar riscos e criar medidas preventivas.

A questão do distrato de imóvel na construção é grave e traz prejuízos para todas as partes envolvidas na transação. Por isso, é importante as incorporadoras ficarem atenta ao nível de risco ao qual estão expostas.

O cruzamento de dados históricos e de perfil dos clientes permite aumentar a assertividade na prevenção de distratos. Com o uso de ferramentas de inteligência artificial, a previsibilidade chega a um ano. Mais que isso, com elevados índices de assertividade.

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