Como calcular o CUB da Construção Civil

O processo de construção civil envolve inúmeras etapas, desde planejamento até a finalização do projeto. Entre elas, a definição do valor do seu projeto e do valor de venda para o consumidor final com o qual o CUB tem relação direta.

Mas afinal, você sabe como é feito o cálculo para definir esses valores?

Alguns profissionais da área talvez não saibam responder a essa pergunta ainda.

Por isso, no post de hoje vamos falar sobre o CUB da Construção Civil. Com ele é possível determinar o valor de construção dos imóveis. Por consequência, o CUB vai te ajudar a entender e analisar os lucros que a sua construtora vai obter em cada projeto, mas antes de tudo você deve saber o que é CUB da Construção Civil.

O que é o CUB da Construção Civil?

O Custo Unitário Básico (CUB) foi criado em 1964 pela lei Federal n°1491 que mostra a referência dos valores de imóveis por metro quadrado em cada Estado brasileiro.

De acordo com a lei, os sindicatos de cada Estado são obrigados a divulgar mensalmente – até o dia 5 de cada mês – os custos unitários de construção praticados na região.

Esses custos unitários são calculados de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Os dados principais utilizados para composição do cálculo são:

  • O número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais. Ou seja, subsolos, pilotis, mezaninos, pavimentos técnicos etc.);
  • O padrão da construção (baixo, normal ou alto). Para tanto, são levadas em consideração as condições de acabamentos, qualidade dos materiais e equipamentos, o número de elevadores e inovações para conforto dos usuários;
  • Número total de cômodos por cada unidade;
  • Número total de unidades (em casos de prédios).

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Além disso, para facilitar o cálculo do CUB na construção civil, também foram determinados alguns projetos padrão a serem acompanhados mensalmente pelos sindicatos.

Estes têm as seguintes tipologias e siglas (referentes à quantidade de pavimentos do projeto):

  • Residenciais:
    • Residência Unifamiliar – R1;
    • Prédio Popular – PP4;
    • Residência Multifamiliar – R8 e R16;
    • Projeto de Interesse Social – PIS;
    • Residência Popular – RP1Q;
  • Comerciais:
    • Comercial de Andares Livres – CAL8;
    • Comercial de Salas e Lojas – CSL8 e CSL16;
    • Galpão Industrial – GI;

Cada um desses projetos padrão tem uma planta de arquitetura e um memorial descritivo padrão.

Desta maneira, podemos afirmar que o objetivo do CUB da Construção Civil é disciplinar o mercado imobiliário em torno de valores de referência a serem praticados. Ou seja, o CUB da Construção Civil oferece aos construtores e incorporadores parâmetros para a determinação dos custos de construção de imóveis de diversos tipos.

Graças a essa popularização em função da credibilidade alcançada em seus 40 anos de existência, o CUB também é utilizado como um indicador macroeconômico dos custos da indústria da construção civil.

Sem sombra de dúvidas, a padronização proposta pelo CUB da construção civil facilita a determinação dos custos do seu projeto. No entanto, é preciso estar sempre muito atento aos itens que não fazem parte desses projetos padrão considerados pela metodologia de cálculo do CUB.

Itens que o CUB desconsidera

Existem alguns itens que são muito específicos para cada tipo de empreendimento e tem custos muito variados. Por isso, o CUB desconsidera alguns em sua formação, devido a dificuldade em considerar um padrão.

De acordo com a NBR 12.721/2006, os itens que não fazem parte do CUB, são:

  • Projetos de arquitetura, estrutura, instalações e projetos especiais;
  • Terreno;
  • Fundações e serviços de infra-estrutura;
  • Playground;
  • Elevadores, equipamentos e instalações;
  • Urbanização e jardinagem;
  • Obras complementares;
  • Áreas de lazer (piscinas, campos de esportes, quadras, etc);
  • Instalação e regulamentação de condomínio;
  • Despesas cartoriais;
  • Remuneração do construtor ou incorporador.

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Por isso, preste atenção! Estes itens devem ser levados em consideração separadamente no momento da determinação dos preços por m² de construção. Se você quer um orçamento afinado e preciso, não ignore esses custos no momento do cálculo do seu projeto.

Como calcular o CUB da Construção Civil?

Para calcular o CUB do seu projeto, você precisará antes de mais nada ter todas as informações sobre os gastos da obra organizados. Neste ponto, é preciso destacar a importância de um bom planejamento de obras.

Todos os dados referentes a materiais, salários, mão de obra, compra ou aluguel de equipamentos e despesas administrativas devem estar presentes nos quadros exigidos pela norma NBR-12.721/2006 da ABNT.

Inseridas todas as informações sobre o projeto nos quadros, você vai seguir os passos abaixo para o cálculo do CUB:

  • 1º Passo: verificar qual é o valor do CUB no Estado onde está a obra, de acordo com o mês vigente, tipo de construção e padrão de acabamento;
  • 2º Passo: multiplicar a área total do empreendimento pelo valor do CUB;
  • 3º Passo: somar o valor resultante da multiplicação da área total do empreendimento com o CUB ao valor total investido na obra.

Que tal um exemplo:

Vamos supor que você irá construir um galpão industrial (GI) e as informações sobre o projeto são:

  • Metragem: 2.000 m² de construção;
  • Localização: Rio de Janeiro;
  • Guarita: 10 m²;
  • Ponte rolante com capacidade para 10 toneladas;
  • Fundação em estacas pré-moldadas de concreto.

Com essas informações, o cálculo será feito da seguinte forma:

(CUB x área construída + itens não inclusos) x (1+BDI)

O resultado dessa conta será o CUB da sua obra.

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Lembre-se:

Nesse cálculo é importante que os Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) estejam inclusos. Afinal, trata-se de um elemento orçamentário destinado a cobrir todas as despesas que classificam-se como indiretas. Seja por sua  simplicidade, por não expressarem um custo significativo ou porque não fazem parte do cerne da atividade de construção.

Ao utilizar o BDI você pode cobrir as seguintes despesas:

  • Custos indiretos com salários da equipe técnica da obra, custos administrativos, contas de água e luz do canteiro de obras, seguros, entre outros;
  • Remuneração ou taxa de administração da construtora;
  • Impostos.

Já que estamos falando de economia em construção civil que tal dar uma lida no artigo sobre construção enxuta e saber como economizar ainda mais!?

Conclusão

Utilizar o CUB da construção civil nos seus projetos é simples e pode garantir inúmeras vantagens à sua construtora.  O CUB será especialmente útil no momento de determinar o valor de venda do seu empreendimento.

Com o CUB você consegue saber exatamente qual foi o custo da obra. Assim, pode estimar de forma muito mais precisa quanto pode lucrar com ela no processo de vendas. Consequentemente, você terá muito mais subsídios para programar a execução de outros projetos.

Para saber qual é o CUB da construção civil no seu Estado ou a média nacional do CUB da Construção Civil, acesse o site do sindicato regional ou o da Câmara Brasileira da Indústria da Construção.

 

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